CẢI TẠO TRỤ SỞ OPENASIA VÀ HÀNH TRÌNH KIẾN TẠO KHÔNG GIAN ĐẦY SINH KHÍ

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, dự án Trụ sở Openasia nổi lên như một hình mẫu chiến lược cho các công trình đô thị: kết hợp giữa cải tạo sâu (Deep Renovation) khối nhà cũ và xây mới mở rộng. Không chỉ giải quyết triệt để bài toán “sức khỏe” công trình, dự án còn tích hợp năng lượng tái tạo và các giải pháp vận hành tiên tiến, đi trước đón đầu xu hướng luật hóa việc cải tạo xanh đang diễn ra mạnh mẽ tại Châu Âu.

1. Thực trạng các tòa nhà cũ

Đối với dân văn phòng, tòa nhà làm việc được ví như ngôi nhà thứ hai. Tuy nhiên, thực tế vận hành tại nhiều tòa nhà cũ cho thấy chất lượng môi trường bên trong (IEQ) đang ở mức báo động, dẫn đến cái gọi là “Hội chứng Tòa nhà Bệnh” (Sick Building Syndrome – SBS).

Trước khi cải tạo, trụ sở Openasia – nằm tại khu vực sầm uất cạnh chợ Hôm Đức Viên – là ví dụ điển hình cho những thách thức này:

• Chất lượng không khí chưa được đảm bảo: nồng độ CO2 vượt ngưỡng, đôi khi thoảng lẫn mùi từ môi trường xung quanh, hay tiện nghi nhiệt chưa tối ưu.
• Làm sao xử lý và cung cấp khí tươi cho khu văn phòng mà không lẫn mùi thực phẩm từ chợ dân sinh?
• Bất ổn nhiệt: hệ thống HVAC bố trí chưa tối ưu gây ra tình trạng tranh chấp nhiệt độ (chỗ nóng, chỗ lạnh), dẫn đến lãng phí năng lượng.

Những vấn đề này biến tòa nhà thành một tiêu sản vô hình, làm suy giảm năng suất lao động và đi ngược lại giá trị thương hiệu cao cấp mà doanh nghiệp theo đuổi.

2. Giải pháp từ Openasia: Cải tạo sâu hướng tới LEED GOLD

Để giải quyết bài toán trên, Openasia và EDEEC đã áp dụng chiến lược Cải tạo lớn kết hợp Xây mới, hướng tới chứng chỉ LEED Gold (theo định hướng từ Openasia). Các giải pháp kỹ thuật tập trung vào hiệu quả vận hành thực tế:

• HVAC hiệu suất cao: Dự án thay thế toàn bộ hệ thống cũ bằng các bộ xử lý không khí trung tâm (như Robatherm) kết hợp lọc khí đa cấp. Kết quả là nồng độ CO2 được kiểm soát chặt chẽ xuống dưới 1.200 ppm, loại bỏ hoàn toàn mùi và bụi mịn, trả lại không khí tươi sạch cho văn phòng.
• Tối ưu lớp vỏ công trình (Building Envelope): Sử dụng kính low-e cho khu vực xây mới, kết hợp mặt dựng kim loại đục lỗ giúp che nắng thụ động. Giải pháp này giảm tải nhiệt hấp thụ từ mặt trời nhưng vẫn tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên, giảm nhu cầu làm mát cho hệ thống điều hòa.
• Tích hợp năng lượng tái tạo: Thay vì chỉ phụ thuộc vào lưới điện, dự án đã lắp đặt hệ thống điện mặt trời áp mái với sản lượng hơn 31.000 kWh/năm. Việc chuyển dịch sang sử dụng năng lượng tái tạo ngay tại công trình không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn đóng góp trực tiếp vào điểm số LEED ở hạng mục Năng lượng.

Nhờ thiết kế tích hợp, công trình giảm tới hơn 50% điện năng tiêu thụ so với mức cơ sở và tiết kiệm khoảng 45% chi phí năng lượng vận hành. Đây là minh chứng cho thấy cải tạo xanh là một khoản đầu tư sinh lời kép: vừa giảm chi phí vận hành (Opex), vừa tăng hiệu suất nhân sự.

3. Bài học từ EU: Cải tạo không còn là lựa chọn, mà là mệnh lệnh

Câu chuyện của Openasia mang tính tiên phong tại Việt Nam, nhưng trên thế giới, đặc biệt là tại EU, đây đang trở thành một lộ trình pháp lý bắt buộc. Tháng 3/2024, Nghị viện Châu Âu đã thông qua Chỉ thị về Hiệu suất Tòa nhà của Châu Âu (EPBD) sửa đổi, đặt ra các mục tiêu cứng rắn để hiện thực hóa Thỏa thuận Xanh:

• Lộ trình bắt buộc: Các quốc gia thành viên phải cải tạo ít nhất 16% các tòa nhà công cộng có hiệu suất kém nhất vào năm 2030 và 26% vào năm 2033.
• Tiêu chuẩn ZEB: Tất cả các tòa nhà dân sinh mới phải được xây dựng theo tiêu chuẩn tòa nhà không phát thải (ZEB) từ năm 2030. Theo quy định, ZEB không được tạo ra bất kỳ khí thải nào tại chỗ và phải chạy bằng lượng năng lượng rất thấp, chẳng hạn như thông qua năng lượng mặt trời trên mái nhà. Đối với công trình công cộng, tiêu chuẩn này sẽ được áp dụng từ năm 2028.
• Loại bỏ nhiên liệu hóa thạch: EU đặt mục tiêu loại bỏ hoàn toàn nhiên liệu hóa thạch trong hệ thống sưởi và làm mát vào năm 2040, và chấm dứt trợ cấp cho các thiết bị này ngay từ năm 2025.

Với thống kê 85% tòa nhà tại EU xây trước năm 2001 và 3/4 trong số đó không hiệu quả về năng lượng, áp lực cải tạo là khổng lồ.

4. Cơ hội cho thị trường Việt Nam

Dự án Trụ sở Openasia chứng minh rằng sự kết hợp linh hoạt giữa cải tạo và xây mới có thể tạo ra một không gian làm việc đạt chuẩn quốc tế ngay trong lòng phố cổ. Việc ứng dụng năng lượng tái tạo và các giải pháp xử lý không khí triệt để không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành (Opex) mà còn gia tăng giá trị tài sản và sức khỏe nhân sự – những lợi ích vô hình nhưng mang tính quyết định,. Trong bối cảnh Việt Nam đang cam kết mạnh mẽ với Net Zero, cách làm bài bản của Openasia chính là hình mẫu cho tương lai của thị trường bất động sản văn phòng: Xanh hóa không phải là lựa chọn xa xỉ, mà là chiến lược sinh tồn và phát triển bền vững.